2021年南宁楼市10大关键词 太扎心了……

2021年的南宁楼市，以价换量、价格激战充斥着这一整年。

政策重手调控、金融五道红线紧箍、疫情影响等叠加因素下，市场迎来至暗周期。

这一年，南宁房价维持1.3万/㎡水平，“结构性上涨”是主因。

这一年，楼市价格战猛烈程度前所未有，特价房从未间断。

这一年，土拍行情迎来剧变：溢价率下滑，流拍率大幅提升。

这一年，房企梯队更新：央企、国企上位，有些直接躺平。

这一年，南宁产品进阶：大平层、合院、叠墅等产品线百花齐放。

这一年，楼市分化进一步凸显：区域分化、项目分化、房企分化、产品分化……

这一年，旧改阵营持续扩大，多板块焕新有望；商业集中开业潮，配套兑现添利好；地铁进入5.0时代，客流量位列全国前列；产业发展稳步推进，招商引资取得质变……

2021年的楼市，既分高下，也决生死！

行业竞争的加剧，不少企业面临着生死考验，有的逆流而上，有的已经倒下；从业人员也面临着前所未有的压力，有的人在坚守，有的人选择离开……

这一年，是激战，是诀别。

去房网年终楼市盘点《诀战——2021南宁楼市白皮书》隆重上线！

将通过房价解析、土地供应、商品房成交、政策回顾、城建发展等多维角度，对2021年的市场进行总结。让我们一起穿越周期，期待春天！

《关键词篇》

2021年的南宁楼市终于在熙熙攘攘中落下帷幕，这一年让人“难”忘!

这一年，“价格战”是南宁楼市主旋律，贯穿全年始终，而且大概率明年还在继续。

这一年，开发商和购房者都趋理性，楼市新状态逐渐形成。

也正是普通又不平凡的2021年，南宁楼市衍生出许多高频词，甚至不少高频词在楼市新状态下首次出现!总结过去，展望未来，回顾2021年南宁楼市十大关键词，哪个最扎心……

01 商改住

“商改住”在2020年11月发布《关于印发南宁市商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知》出现，在今年即成了高频词。

2021年4月21日，南宁自然资源局网站公布了绿港国际中心A区“商转住”，由原来的商务办公调整为7栋住宅+1栋公寓;

2021年4月23日，华润置地中山府商业部分减少一半，住宅多了303套房;

2021年6月1日，龙光玖誉城星组团部分公寓改为住宅、东方悦城约5.6万㎡零售商业/商务办公调整为普通住宅;

……

从范围看——有的是整幅地块重新进行调整为住宅，比如绿港国际中心、希望城，有的只是局部进行调整，比如江宇都会明珠、锦上城等。

从土地性质看——多是把原有的商业、商务办公调整为住宅，有的楼盘把公寓调整为住宅，比如龙光玖誉城、锦上城、融创金弈时代。

从节点看——有的楼盘从“娘胎”就开始商改住，比如东方悦城，大多数在遇到销售瓶颈时选择半路商改住。

从成效看——很多楼盘都处在商改住获批的阶段还未入市，有的被暂停，比如万科星都荟。而荣和城市之门是商改住之后率先入市的，但是一直处于待开盘状态。

南宁楼盘“商改住”阵容不断扩大，随之而来的是板块内学位、医疗、商业等配套面临紧张的问题，特别是学位。可以看到很多楼盘商改住之后，在幼儿园、小学、中学学位上新增，以保证板块内业主就学需求。

02 交房即办房产证

以往从买房到获证，需要几年光景，而今年，交房即获不动产证这一现象在多家房企交付现场频频上演!

交房即获房产证是今年6月由南宁市不动产登记中心倡议“即核即办”登记模式，即新建商品房项目通过不动产实核业务后，即可线上办理不动产首次登记及转移登记业务。

而这一倡议得到十三家房企的参与，包括万科、轨道地产、大唐、金源等，而且未来将有更多的房企加入。

从业主的角度，不仅获证的时间压缩，而且办房产证手续更简化，不用再次奔波。一手拿钥匙一手拿证，那是妥妥的定心丸;

从开发商的角度，“交房即办办房产证”这又是卖房的一个宣传口，更体现房企实力。

其实交房即办办房产证早在2019年《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》里提到“全国所有市县一般登记、抵押登记业务办理时间力争全部压缩至5个工作日以内”，长沙、杭州、昆明等城市成为“先头部队”，率先实行“交房即交证”的政策试点工作。

而在广西，2020年9月柳州率先实施交房即得证，南宁在去年不少楼盘实现交房即获证，但是在今年“即核即办”更普遍。

▲建发玺院交付即获的不动产证

03 停工、延期、维权

维权年年有，但是今年很特别。

交房质量维权特别多：2020年、2021年均是交付高峰期，再加上2020年疫情原因很多楼盘延期至2021年交付，所以2021年迎来楼盘集中交付，与此同时交房伴随的问题暴露多。

质量wq：在2021年开年合景天峻广场交付口碑堪忧、5月份新城悦隽江山降标减配的质量维权、9月檀府印象交付渗水/电路设计安全隐患等、10月份盛湖悦景交付时门道设计不合理、11月冠利幸福苑过道不贴砖(后整改)、12月中南春风南岸入户门太小，而且消防管道直插入户门……

从年初到年末，业主维权不断，而维权后的结果大多数开发商会承诺进行整改，表现积极的态度。

停工wq：房子质量品质维权还有整改的空间，但是遇到项目停工、多次延期交付、烂尾等情况，瞬间进入“无解”的状态。

典型是恒大、蓝光，因为集团资金链断，全国的项目都遭遇停工、烂尾的风险。南宁恒大项目处于停工阶段，“保交楼”的风没有刮到南宁;南宁蓝光项目，两个楼盘成功脱壳，剩蓝光雍锦澜湾，如今政府部门已介入，但是交房时间还是未知数。

不仅恒大、蓝光，如今市场环境，很多房企撑不住。南宁在今年不少楼盘停工、封盘、延期交付，启迪、江宇世纪公馆、中鼎公园首府等。一方面是市场下行，现金回流不及时，而“三道红线”下房企融资难;另一方面建设材料上涨，开发商不得不选择延期交付。

▲恒大多个项目售楼部“空”

大家担心的是，延期交付之后，如果开发商还是没有“喘口气”，很可能烂尾，涉及到成千上万业主无家可归……这里，老编建议大家买房选择国企、央企比较稳妥。

农民工讨薪wq：房企资金链断裂，不仅业主交房成了问题，农民工辛苦一年也白忙活。在今年，农民工讨薪的现象比往年多，不少农民工甚至在大桥、楼栋等危险地方wq。人生安全最重要，希望wq要通过合理合法的方式去维护自己的利益。

04 价格战VS限跌令

今年南宁楼市的大戏就是价格战!

首先价格战贯穿全年，从年初到年末，价格战从未停歇，甚至愈发激烈;

其次是范围上，以点带面，一开始价格战主要集中在龙岗板块，随后成蔓延之势，六大城区价格战打响;

最后是激烈程度，为了卖房，甚至连利润都不顾……

如何在逆势中抢夺市场?降价是最直接的方式，而且幅度要到底了……

刚需盘甚至降价500-2000元/㎡，而一些改善盘降价幅度3000-5000元/㎡。比如江南某盘，首开价格在13000元/㎡，价格战下打出9字头;再比如凤岭南某热盘，平时价格16000-17000元/㎡，但是新推楼栋价格定价在11000-12500元/㎡，妥妥的降价幅度5000元/㎡，走量不错一抢而空;还有位于南宁城北某盘，以往均价5500元/㎡，现在2字头……

同时一些新盘入市的定价也不敢“造次”，比如阳光城光明未来悦，一开始信心十足定价1.8万+甚至2万，但是最后开盘定13000-14000元/㎡价格，走量比较理想。

价格战太激烈势必对开发商、对市场、甚至是对购房者产生不良影响，“限跌令”及时出现——降幅不得大于10%，别墅高端住宅不得大于5%。在这样的背景下，不少项目的预售备案价，悄悄的降了。

但是开发商还有一招——送送送，变相降价。比如送车位、送50年物业费、送装修费、送豪车等，甚至送月供首付款、送房子等，离谱的还有送契税、送维修基金费!开发商太拼了!

价格战下，购房者买房门槛低了不少，但是老编担心的是质量能否保证?

▲买房送公寓

▲某盘物业费赠送40年

05 低首付内卷

低首付年年有，但是今年的低首付内卷起来有点狠，甚至出现0首付，难道买房真的不用首付款?

往年低首付针对的是分期，比如首付3万起、5万起等，有个“起”字就很微妙，例如首付款20万，首次交款3万，剩下的17万需要在协议的1-2年内分期(免息或有息)付款给开发商，而有的开发商宣传可以分5年付清，但前两年给予免息，后面三年收息。

今年低首付内卷“别出心裁”。

不仅是低首付楼盘的阵营扩大，政策持久。而且内卷还表现在：首付越来越低、分期时长越来越长。

甚至，还出现了升级：

今年为了刺激买房，开发商不断降低门槛，首付2万、3万、5万等，无分期!真的只要2万元首付就能买90㎡的房子?这其中又隐含一个关键词“返现”。

首付2万元，并不意味你买房首付款只需2万，首付款20万还是要在签合同的时候付款给开发商，但是后续通过跟开发商的协议，开发商会分期返现18万，至于分多少年，分多少期，每个开发商协议不一样。

▲首付2万起海报

低首付骨灰级版本，0首付。其实与无分期低首付的模式一样，但是在返现的力度上更大，20万的首付款全部返给购房者。

除了0首付，不少开发商也推出了0月供，但是这也仅返现1-2年，按照5000元月供，一年就是6万元。相当于第一年开发商帮你还月供。

据去房网不完全统计，提出0首付、0月供营销策略的楼盘超10盘，并且通过这样的营销手段取得不错的销量。

▲江南某盘0首付海报

返现低首付方式对于购房者来说，确实降低了买房门槛，但是其中存在风险，毕竟“0首付0月供”是协议，开发商是否遵循?如果项目停工、烂尾，购房者将会面临钱和房拿不回来的风险。

也是鉴于存在风险，0首付0月供被叫停。

06 学校改扩建

三胎时代已经来临，教育配套如何跟上?除了新学校建设部署，老学校的改扩建也必须跟上。

据去房网不完全统计，2021年南宁改扩建招标/获批的学校超17所，涉及幼儿园、小学、中学，改扩建范围包括新增/翻新教学楼、校舍、图书室、运动场等。

2021年南宁学校改扩建阵营中，关注度颇高的有五象新区第一实验小学、南宁市第二中学新民校区、南宁市第十四中学建政校区、南宁市天桃实验学校东葛校区。特别是南宁市十四中学建政校区，因为办学时长久，为了改善教学环境，此次改扩建是把整体学校进行拆除进行新建，新建建筑面积达12330㎡，改建面积2660㎡。

而五象新区第一实验小学在原校区南地块，新增59.56亩，拟建42个教学班，解决板块内孩子上学需求。目前地段划分就读的小区是华润二十四城、绿地国际花都、宝能城、万科魅力之城。

07 土拍终止

老房企拿地猛，新房企进驻勇，这是2021年以前的土拍市场状态，到了2021年8月开始，南宁土拍市场频频出现“土拍终止”(超15幅)，甚至在11月土拍“挂零”，让人咋舌。

以往土拍市场上的较量场面让人感叹房企的拿地魄力，一幅优质的地块超20家房企争夺，即便是五象南地块房企之间也互不相让，楼面价破9，甚至是邕宁一带的地块依然有几家房企跃跃欲试。

土拍终止在以往的土拍市场上也出现，但只是偶然事件，如今超15幅地块土拍终止，而且降低条件重新上架依然无人问津，对市场信心的打击是一定的。房企要想赚钱，必然要有“粮”，如今房企都不屯粮，是要退圈，不想赚钱了?并不是，钱还是想赚的，但是保命更重要。如何节流，这是房企眼下的重要课题。

当然，也有不少资金雄厚的房企在此时“捡漏”!比如恒力地产，本土房企，在南宁开发澳华花园、时代茗城等5个项目，如今斥资5.64亿底价拿下130亩地块;另外像建发、北投等国企，拿地的计划没有受到影响，依然在南宁开疆扩土。

2021年土拍预冷客观存在，但这也是市场自行调控的现象，长路漫漫，始终相信供需“平衡点”着力之后，稳健发展是趋势。

08 商业体开业

2021年可谓是南宁商业格局全打开的一年，共6家商业体隆重开业，其中10万㎡以上规模达4家!而在明年还有超9大商业体开业。

以往五象新区的人民想要逛街，就近会选择万达茂，但是随着今年商业集体开业，五象总部基地板块、五象湖板块、玉洞板块的居民不用跑到龙岗或者青秀区，板块内的大型商业体就能满足，给业主带来了极大的便利，宜家、万象汇、祖龙ACMALL等逛个够!

首创奥特莱斯是今年南宁商业体开业规模最大，达15万㎡，位于三塘板块。虽然早前吾悦广场已开业，但主要服务范围在那考河湿地公园板块，而位于昆仑大道沿线的居民来说距离稍远。今年迎来奥特莱斯开业，不仅打折品牌众多，而且纯正欧式风格整个体验就很有国际范，三塘人民幸福感大大提升。

▲首创奥特莱斯开业现场

青秀区的万象城/航洋综合体一直在南宁市民中的C位屹立不倒，不仅规模大而且规格高，品类齐全，成为南宁市民聚餐、聚会、购物、游玩的优选。近年来东盟商务区也有不少商业体开业，比如龙光世纪、三祺广场，但是依然抢不过万象城/航洋的风头，如今再添华丰城爱琴海城市广场，能否让大家眼前一亮，争得一席之位?拭目以待。

▲华丰城爱琴海城市广场开业现场

09 量价齐跌

2021年的楼市依然“魔幻”。

房价方面，虽然2020年商品住宅成交均价12550元/㎡，进入2021年4-9月房价都保持在1.3万+，最*高可达13656元/㎡(6月)，本以为2021年的房价保持在1.3万+，但是进入到10月份，南宁各大城区楼盘价格战蔓延，以价换量的统一操作，南宁房价再度跌回1.2万+……

今年房价虽然整体还是在1.3万+的水平，但是大家都知道，这其实是结构性的涨幅，实际南宁2021年的房价出现跌幅。

可以看到南宁楼市不少楼盘明里暗里的“降价”，降幅甚至达到3000-5000元/㎡，另外各种工抵房、一口价等低价楼栋推出，拉低原来楼盘的均价。当然少不了各式各样的营销手段，送车位、物业费等都是常规操作，补贴装修款、返现，甚至买房送房等花式营销，其实也是变相降价。

然而“魔幻”的是，开发商本来想以价换量，奈何价降下来了，但是成交量却成色不佳。当各大城区楼盘都在打折促销时，购房者购买欲反而更低。当然，不排除个别楼盘借助推出低价楼栋，确实走量神速。

2021年南宁楼市量价齐跌。

10 三道红线

“三道红线”在2020年8月20日央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的指标，剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

三道红线可以说是开发商的紧箍咒，正努力“降档”;同时也是购房者买房时评判房企其中一个重要参数，毕竟如今爆雷的房企一个接着一个。

2021年踩三道红线的房企有恒大、蓝光、华夏幸福等，而绿档央企和国企表现健康，特别是中海、招商、华润、保利央企包揽前四。

而直接的影响就是购房者在选择房企时，会查看房企所处的档次，优先选择绿档。可以看到，今年以来，不像华润、中海、招商等这样的央企销量走俏。

2021年终究已经过去，10大关键词也只是说明南宁楼市在这一年的表现，有的人不安、有的人难过、有的人释怀……但是在迎来2022年春天之际，依然坚信南宁楼市春天已经不远。

2021年置业者迷茫，该不该买房?明年买会不会更划算?老编有几大建议：

安全放在第一位，买房先选择安心的房企，比如国企央企，至少是保证交房的;

在选择品质房上，先看房企的口碑，最好买抗跌的楼盘或者区域。不是越便宜越省钱，降价幅度太大，原本土地成本就高的项目不要碰，相反，如果本来低价成本不是很高，如今降价也许是一个捡漏机会;

投资的可以缓一缓，刚需买房还是要看资源，买中心的地段，郊区的房子慎买;

刚需买房不用等，根据自己的需求去买房，有需求就买(别人不买那是因为人家有几套房了)，千万不要因为市场预冷就不买，要知道楼市都会稳中发展。

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